Регистрация прав на недвижимое имущество

Компания ICSL оказывает услуги в регистрации прав на недвижимосе имущество.
Не секрет, что при приобретении объектов не только иностранные, но и российские компании сталкиваются с необходимостью четкой регистрации прав, а также разъяснения налоговых последствий приобретения недвижимости.

В соответствии с действующим налоговым законодательством при решении вопросов, связанных с налогообложением недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, и доходов от его использования и реализации в первую очередь необходимо рассматривать следующие налоги:

cвязанные с фактом владения недвижимым имуществом - глава 30 НК РФ «Налог на имущество организаций» и глава 31 НК РФ «Земельный налог»;

связанные с получением прибыли от использования и реализации недвижимого имущества - глава 25 НК РФ «Налог на прибыль организаций»;

налог на добавленную стоимость - глава 21 НК РФ.

Практику использования иностранных юридических лиц в сделках с недвижимым имуществом можно условно разделить на две части:

имущество приобретается непосредственно иностранной организацией, которая далее получает доход от его использования и реализации;

имущество приобретается на аффилированное или неаффилированное российское юридическое лицо, при этом иностранное юридическое лицо обеспечивает финансирование деятельности резидента.

1. Недвижимое имущество приобретается непосредственно иностранной организацией

Порядок налогообложения определяется тем, осуществляет иностранное юридическое лицо деятельность на территории РФ связанную с недвижимым имуществом через постоянное представительство или нет. Термин "постоянное представительство" существует для определения обязательств по налогу на прибыль. Основной признак постоянного представительства- регулярная деятельность на территории РФ. Если деятельность иностранного юридического лица, связанная с владением недвижимым имуществом, приводит к образованию постоянного представительства, то налогообложение доходов от использования и реализации имущества в общем случае не будет отличаться от порядка налогообложения компании-резидента РФ.

Если деятельность не приводит к образованию постоянного представительства, возникают следующие особенности в налогообложении.

Иностранная компания обязана встать на налоговый учет по месту нахождения недвижимого имущества для уплаты налога на имущество; налоговой базой будет являться инвентаризационная стоимость по данным органов технической инвентаризации (в отличие от среднегодовой стоимости для иностранных компаний, имеющих постоянное представительство).

По налогу на прибыль в соответствии со ст.309 НК РФ объектом налогообложения будут доходы от сдачи имущества в аренду а также его реализации, из которых могут вычитаться расходы в порядке, предусмотренном ст. 268 НК РФ (в отличие от нерезидентов, действующих через постоянное представительство, для которых налоговой базой будут доходы, уменьшенные на величину расходов ст.247 НК РФ); налог в бюджет по ставке 20% будет уплачивать налоговый агент - резидент РФ, перечисляющий доход иностранной компании.

В настоящее время российским законодательством не установлено специальной процедуры постановки на учет в налоговом органе иностранных организаций в качестве плательщиков налога на добавленную стоимость. Следует учитывать, что иностранная организация, состоящая на учете в налоговых органах по тому основанию, что ей принадлежит на территории Российской Федерации на праве собственности недвижимое имущество, и осуществляющая предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации, должна самостоятельно исчислять НДС по облагаемым операциям, представлять налоговые декларации и уплачивать налог (Постановление ФАС Северо-Западного Округа от 26 сентября 2005 года N А56-18183/2005), то есть налоговый учет по НДС должен вестись организацией в полном объеме.

Резидентам РФ, заключающим сделки по недвижимости с нерезидентами, необходимо установить, имеет ли иностранный контрагент в РФ постоянное представительство. Если иностранная компания не подтверждает наличие постоянного представительства в РФ, резиденту необходимо исполнить обязательства налогового агента в соответствии со ст. 310 НК, учитывая особенности соглашения об избежании двойного налогообложения в соответствии со ст. 311 и 312.

Если недвижимое имущество передается в доверительное управление организации - резиденту РФ, для которой деятельность по управлению имуществом является обычной, то в общем случае это не приведет к образованию постоянного представительства нерезидента в РФ. Однако управляющий будет выступать налоговым агентом при перечислении дохода иностранной компании - учредителю управления и исполнять свои обязательства в соответствии со ст. 309 - 312 НК РФ.

В случае если между страной резидентности иностранной компании и РФ существует соглашение об избежании двойного налогообложения, его положения имеют приоритетное значение. Действие соглашений может распространяться на налог на прибыль и налог на имущество организаций, однако в большинстве случаев они не дают преимуществ:

В отношении вопроса определения наличия/ отсутствия постоянного представительства при использовании готовых объектов недвижимости Соглашения обычно не дают преимуществ по сравнению с национальным законодательством РФ.

Соглашения не ограничивают право страны местонахождения недвижимости облагать налогом на прибыль доходы нерезидентов от её использования и реализации.

Соглашения также не ограничивают право страны местонахождения недвижимости облагать её имущественными налогами.

При определении суммарной налоговой нагрузки следует учитывать также налогообложение доходов от недвижимости в стране резидентности иностранной компании и возможность зачета налогов, уплаченных в России, в рамках налогового соглашения либо согласно внутреннему законодательству иностранного государства.

2. Недвижимое имущество приобретается на аффилированное или неаффилированное юридическое лицо, являющееся резидентом РФ, при этом иностранное юридическое лицо обеспечивает финансирование деятельности резидента.

В данном варианте иностранная компания не владеет непосредственно недвижимым имуществом - право собственности принадлежит резиденту РФ, который может быть аффилированным по отношению к иностранной компании (к примеру, дочерним предприятием) или неаффилированным. Функция иностранной компании сводится к финансированию деятельности такого резидента по приобретению недвижимого имущества, дальнейшему его использованию и продаже.

Финансирование деятельности резидента может осуществляться способами, позволяющими уменьшать налоговую нагрузку по российскому налогу на прибыль (например, путем предоставления займов). Значительная налоговая оптимизация достигается при одновременном выполнении двух условий:

- если между страной резидентности иностранной компании и РФ существует соглашение об избежании двойного налогообложения в соответствии с которым доходы, перечисляемые в пользу иностранной компании, не облагаются в РФ налогом у источника
- налогообложение в стране резидентности иностранной компании ниже, чем в РФ.

Если иностранная и резидентная компании являются аффилированными, то необходимо учитывать особенности, связанные, во-первых, с трансфертным ценообразованием (ст. 40 НК РФ) - для целей налогообложения сделки должны учитываться по рыночным условиям, как если бы они совершались между независимыми лицами, - и во-вторых, с правилами тонкой капитализации (ст. 269 НК РФ).

Если иностранная и резидентная компания не являются аффилированными, иностранная компания-кредитор может закрепить свои права через зарегистрированные обременения (залог, поручительство и т.п.) недвижимого имущества, имеющие преимущественные права требования по сравнению с другими кредиторами в соответствии со ст.64 ГК РФ и N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Достигается также и дополнительная гибкость при продаже недвижимости:
- она может быть продана непосредственно собственником - резидентной в РФ компанией,
- альтернативно могут быть проданы акции (доли) резидентной в РФ компании или даже самой иностранной компании (в случае если она является учредителем резидентного собственника) - в этом случае покупатель акций (долей) получает фактический контроль над объектом недвижимости без прохождения трудоемкой процедуры перерегистрации прав собственности.

Второй вариант интересен ещё и тем, что иностранный холдинг, реализующий акции дочерней компании, на балансе которой находится недвижимость, может быть расположен в стране, с которой у России существует налоговое соглашение. И если в общем случае при продаже иностранной компанией акций российских компаний, активы которых более чем на 50% состоят из недвижимого имущества, должен быть уплачен налог у источника согласно п.1.5 ст. 309, то соглашения об избежании двойного налогообложения, как правило, позволяют его не уплачивать.